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水岸风情 房地产2018:你在焦虑什么

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水岸风情 房地产2018:你在焦虑什么

发布日期:2018-04-26 作者: 点击:

水岸风情房地产2018:你在焦虑什么?|


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政策调控高压持续不减,房地产依然不时在舆论场里掀起波澜。


新利彩票开户先有头部企业碧桂园连发三道被市场称为“催命符”的高周转文件,后有地产狂人任志强犀利言论,而海南深夜“全域限购”、中美贸易战中啼笑皆非的中兴房地产插曲等一系列的新闻事件,共同构成了当下焦虑以及迷茫的房地产市场。

 

任志强:抄底时机、调控效果、政策悖论


任志强又说大实话了?


4月22日,诺亚财富房地产金融高峰论坛上,任志强发表演讲,重点可归纳三部分:①开发商兜里没钱,现在是基金抄底的好机会;②调控可能会带来“劣币驱逐良币”、“灰色空间诞生”等不良效果;③越出政策的地方房价越涨,政策变相鼓励"炒房"。

 

资金抄底时机


前面融不来钱,后面债又到期了,房企缺钱成了“新常态”。


这点从开发商在境外融资的数额可以看出,2018年一季度境外融资193亿美元,达到了2017全年的50%,更超过了2016年境外融资的140亿美元。


开发商兜里没钱,对于基金,就有了一个最好的机会,可以便宜收购。


 调控效果


产品与价格、规模与利润之间的矛盾在限价调控下愈发凸显。


调控政策不让卖高价,基本上导致劣币驱逐良币:开发商保证利益的前提下,只能盖破房子,越破越好。此外,很多企业在扩大规模过程中,不允许卖高价,利润差越来越减少比如领头企业碧桂园,也是只能卖低价,扩大规模,但是利润达不到那么高。


而只租不售,在任志强看来,则是很容易诞生灰色空间,给腐败开了一个很好的头儿。

 

政策悖论


越出政策的地儿,越证明房价要涨。所以,到哪买房子就看政府在哪儿使劲压着。


而这主要是由于出台的这些政策造成了供给面的扭曲。北京出现了一大批保障房,租赁房,共有产权房,结果就是最后把商品房的用地弄没了。没供应了,房价自然会上涨。


政府限价,把天花板价打到地板上,形成的结果是,房价继续上涨的压力越来越大。事实上,曾经的五次大型调控之后,房价都是上涨的,没有一次是下跌的。


另外各种政策加码的时候,很多地区出现了一二手房价倒挂现象。二手房卖得比政府限价的新房高,这是不是说明政府变相鼓励炒房?


此外,在十九大提到市场决定价格,保护产权,保护私有产权被政府高度重申的情况下,政府频繁出手决定价格,又代替开发商进行摇号,这或许是最大的“政策悖论”。

 

碧桂园加速高周转:焦虑与平庸增长


碧桂园4月初一周内连发三份由总裁莫斌签署的内部文件,要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。这些文件的中心议题都指向明确——高周转继续加速。

 

高周转于碧桂园而言并非新事物,此前就有媒体报道过,碧桂园董事会主席杨国强曾说:“拿地三个月内必须开工,第五个月可回收资金。这样的速度别人做不到,我杨国强能做到。”


碧桂园周转加速,到底在焦虑什么?


其一、碧桂园是“三四五线城市的天王”,而来自中小城市的购买力有限,慢了,有限的“韭菜”就被别人收割了!


第二个焦虑,则是担心政策、经济形势有变,映射的也是整个行业的焦虑。


房地产政策是中国变化最快的政策,限购、限价、限售、三价合一、利率上浮等等,这些东西随时出台,也随时可能消失,基本上无法预期。


现在唯一能预期是:经过一波强劲的货币棚改之后,三四五线楼市的“黄金时间窗口”正在逐步关闭,利率上升是大概率事件,各中小城市也被收割得差不多了。


而城市分化趋势加剧,所有人都在不断向上跃迁,追求更高级的物质基础和生活环境。那么对于人口老龄化加剧、青壮年劳动力流失、库存较大的三四线城市,在这次棚改拉升需求把周边农民送进城之后,还有什么原因能继续支持未来房价的持续上涨?


新利彩票开户于是,作为一个在中小城市拥有最多土地储备的开发商,碧桂园当然最有理由焦虑。

 

此次碧桂园的周转加速度并没有市场以往的附和和追捧,而是质疑声四起。


对于速度与规模的迷恋,让5000亿的第一阵营房企,无论是碧桂园还是恒大,在产品创新上没有更多新颖之处。在中国最核心的一线城市,我们看不到与排名相匹配的伟大产品。千篇一律快餐产品。


找钱、拿地、卖房,接着循环往复,把传统模式用到极致,房地产龙头依旧会增长,只是其增长模式将由原来的“领先增长”转变为“平庸增长”。


规模时代,平庸起来赚快钱是最好的姿势?


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